EL ERROR MÁS COMÚN DE LOS EXTRANJEROS AL COMPRAR INMUEBLES EN MIAMI
Ningún extranjero debe comprar
una propiedad sin primero considerar las implicaciones de la ley
"FIRPTA"
El Sur de la Florida experimenta
un período de alta inversión de capital extranjero en propiedades
residenciales y comerciales. Por eso es oportuno desglosar algunos
conceptos claves para los extranjeros que están contemplando una inversión en
ese sector en EEUU. Es importante tener en cuenta, que inversores
extranjeros e inversores residentes están sujetos a distintas normas fiscales.
No reconocer este concepto es la causa de los mayores errores en la
planificación de los inversionistas extranjeros. La mayoría de estos errores
corresponden a la manera en que un extranjero toma título de una propiedad en
EEUU.
Ningún extranjero debe comprar
una propiedad sin primero considerar las implicaciones de la ley
"FIRPTA" (Foreign Investment in Real Property Tax
Act of 1980), que aplica un impuesto sobre la ganancia derivada por un extranjero
que vende una propiedad en EEUU. FIRPTA retiene del 10% al 15% del valor de la
venta en el momento del cierre (el monto de la ganancia "real" del
vendedor es irrelevante). Esta retención es como un pago adelantado del
impuesto aplicable a la venta. La consecuencia es quitarle al extranjero un
monto antes de que tenga la eventual obligación de pagar el actual impuesto
sobre su ganancia.
Por ejemplo, un extranjero no
residente compró un apartamento en Miami a título personal en 2009 por
$250,000. Ahora lo vende por $450,000. A consecuencia de FIRPTA,
el comprador del apartamento tiene la obligación de retener del monto de venta
la suma de hasta $67,500 (15% de valor de venta) como un pago adelantado de las
obligaciones impositivas con respecto a la venta del apartamento. El extranjero
luego al finalizar el año impositivo tendrá el derecho de solicitar al IRS un
reembolso de la retención o parte de la misma. Siguiendo el ejemplo, el
impuesto que tiene que pagar el extranjero sobre la venta es de $30,000 (asumiendo
un tasa impositiva de 15%, por ser "long-term capital gains"
de $200,000).
En su declaración anual indicará
que el IRS le adeuda una devolución de impuestos por el monto
de $10,000 (le retuvieron $40,000 y el impuesto aplicable era $30,000). Con planificación
adecuada, el extranjero podría haber evitado la retención de sus $40,000 y la
demora en esperar una devolución de parte del IRS. Probablemente,
el extranjero podría haber hecho mucho con sus $40,000 antes de tener que
eventualmente pagar el impuesto aplicable. Esto obviamente tiene mayor impacto
cuando se incrementan los valores de venta por el concepto del "valor
temporal del dinero."
Aunque hay excepciones de la ley
FIRPTA, la mejor manera de evitar una retención es con una
planificación adecuada para que el vendedor bajo la ley no sea considerado como
un extranjero. Esto se logra consultando con abogados y contadores
capacitados para proponer soluciones adecuadas, dado que una planificación debe
ser algo a "la medida." Lamentablemente, muchos extranjeros compran
propiedades a título personal o a través de una "limited
liability company (LLC)" y ambas situaciones exponen
al inversor extranjero a FIRPTA. El uso de LLCs por extranjeros para la compra
de una propiedad en EEUU es problemático, ya que la LLC no
sirve para solucionar temas fiscales.
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