Una vez que hace una oferta en una casa y es aceptada, hay un proceso que dura unas semanas antes de cerrar la transacción. Durante este período de tiempo, a los compradores a menudo se les dice que "hagan su diligencia debida" (Due Diligence) en la casa que pronto esperan poseer.
Pero, de todos modos, ¿cuál es la definición de diligencia debida? En el mundo de las transacciones de inversión, la diligencia debida es un término legal para "hacer su tarea".
Antes de comprar una propiedad, debe investigarla en busca de posibles problemas que podrían costarle mucho dinero arreglar después de mudarse, y verificar que todavía desea comprar la propiedad.
"La diligencia debida en Bienes Raíces Residenciales significa, asegurarse de, que está obteniendo el activo que está pagando", dice Larry Anweiler, un corredor de bienes raíces de Arizona que enseña bienes raíces en la Universidad de Kaplan. Piense en esto como su última oportunidad para patear las llantas, encender y apagar todas las luces y, en general, asegurarse de no obtener un limón.
¿Qué sucede si encuentro problemas durante el proceso de diligencia debida?
Todas las propiedades inmobiliarias tienen fallas. Incluso (o a veces especialmente) una casa nueva tiene problemas, dependiendo de lo exigente que una persona quiera ser.
Los inspectores de viviendas a menudo hacen largas listas de artículos que han encontrado, por ejemplo, muchos de los cuales son cosméticos, fáciles de arreglar o simplemente como resultado del desgaste de la propiedad. El vendedor No está obligado a arreglar cada artículo que encuentre el comprador o un inspector.
Si durante la diligencia debida se descubre que la casa tiene defectos que deben corregirse, tiene tiempo para negociar con el vendedor, quien puede acordar arreglar los defectos o reducir el precio de la casa.
Si el vendedor se niega, tiene el derecho legal de retirarse del acuerdo, y siempre que haya incluido algunas contingencias en su acuerdo de compra y rescinda su oferta dentro de los períodos de tiempo especificados en sus adiciones de contingencia, no perderá su depósito financiero.
Su estado también puede tener leyes que le dan tiempo para retirarse del acuerdo durante el proceso de diligencia debida, sin perder su depósito de dinero. Asegúrese de comprender las leyes de diligencia debida de su estado antes de comenzar el proceso de compra de una vivienda.
La diligencia debida es definitivamente un proceso que vale la pena tomar en serio cuando compra un activo tan importante.
Aquí hay una lista de verificación de lo que querrá examinar antes de cerrar el trato.
Una Inspección de la Casa
La mayoría de los compradores de viviendas contratan a un inspector de viviendas para que analice la casa de arriba a abajo como parte del proceso de diligencia debida, buscando problemas que podrían costarle mucho dinero al comprador. El inspector está buscando una base desmoronada, sistemas de HVAC defectuosos, termitas, goteras en el techo y otros posibles problemas importantes.
También debe contratar a un profesional por separado para analizar las biotoxinas, incluidos el moho, el radón y el asbesto. Por lo general, estos peligros no son verificados por un inspector de viviendas y son costosos de solucionar si no se toma el debido cuidado ahora.
También debe verificar si hay problemas más grandes en el vecindario que podrían tener un impacto, como si su hogar se encuentra en una zona de inundación o cerca de algún peligro ambiental. Todos estos pueden ser motivos para reabrir las negociaciones con el vendedor y, si no está satisfecho, pedirle que no se continúe en otra dirección.
Una Búsqueda de Título
La diligencia debida es más que una investigación de la casa. Antes de que pueda "tomar el título" del activo, una forma elegante de decir que establece la propiedad legal de la propiedad que está registrada en el registro público, querrá hacer una búsqueda del título para asegurarse de que todo se encuentre debidamente correcto en cuanto a la documentación.
Los prestamistas hipotecarios requerirán una búsqueda de título como parte de la diligencia debida, ya que los protege a ellos y a usted también.
Por ejemplo, ¿qué sucede si el hermano perdido del propietario anterior aparece afirmando que es un inversor financiero en la propiedad y tiene derecho a la equidad en él, o si un acreedor ha colocado un gravamen financiero en la casa debido a una responsabilidad impaga, o Hay disputas fronterizas sin resolver con un vecino?
Tales problemas pueden ser costosos de abordar, y la diligencia debida en la búsqueda de un título los sacará a la luz para que pueda abordar estos problemas con el vendedor antes de realizar una adquisición que pueda lamentar.
Reglas de Condominio o HOA
Si está considerando una posible inversión en un condominio o propiedad dentro de una asociación de propietarios, querrá hacer una investigación exhaustiva de su declaración de convenios, condiciones y restricciones, o CC&Rs. Básicamente esta es la lista de reglas y regulaciones, así como multas por infracciones.
Algunos pueden ser bastante estrictos, reservando poder de veto sobre el color que pinta su hogar o el número o tipo de vehículos que puede tener frente a su hogar (a veces, los vehículos recreativos están prohibidos). Dado que estas son reglas de conducta en las que vivirá en el futuro inmediato, es aconsejable evaluarlas como parte de su diligencia debida y asegurarse de que está a bordo, y si no, puede retirarse con su depósito en la mano .
Si está comprando en un condominio, ya sea como inversionista o como comprador de vivienda, su diligencia financiera también debe incluir la investigación de problemas con la asociación de condominios.
La asociación de condominios debe tener estados financieros saludables, incluido un balance general con un buen fondo de reserva. Si la asociación de condominios puede realizar evaluaciones especiales pronto, querrá descubrirlo durante la debida diligencia, no después de mudarse.
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